كيفية حماية العقارات الفلاحية بدولة تونس

الأستاذة : كوثر الدزيري رئيس مصلحة متفقد مركزي لإدارة الملكية العقارية

يكتسي العقار أهمية في حياة الإنسان فهو مصدر الإحاطة بكل النشاط البشري فهو موطن السكن و مورد الرزق و أساس للثورة فهو يشكل اليوم خير وسيلة للإتمان و بناء الاقتصاد و تحتل العقارات الفلاحية في تونس اهمية كبرى على المستوى الإقتصاد اعتبارا لدورها في ضمان الأمن الغذائي للشعب التونسي و هي مسألة تشغل كل الحكومات باختلاف مشاريعها الإيديولوجية و انظمة إنتاجها و تعمل جاهدة من اجل تحقيق الأمن الغذائي الذي أصبح في يومنا هذا سلاح تستعمله الدول الغنية في مواجهة الدول الفقيرة و فرض هيمنتها عليها. و تاريخيا كانت الأراضي الفلاحية في تونس مدخلا مهما للمستعمر كي يبسط نفوذه بالبلاد التونسية و يستنزف ثرواتها و قد عبر المقيم العام الفرنسي بتونس(بول كامبون) انذاك أن تونس بلد فلاحي يجب أن يوفر للمستعمر اراضي منتجة و أن تصبح أرضه الأداة الأساسية للثروة العامة

و منذ الاستقلال عمل المشرع التونسي على إعادة فرض سيادة الدولة على العقارات الفلاحية من خلال عديد التدخلات التشريعية و ذالك في سبيل القطع مع الممارسات الاستعمارية التي تواجهها بلادنا.

و قد عرف المشرع التونسي الأراضي الفلاحية بالفصل الأول من القانون عدد 87 لسنة 1983 المؤرخ في نوفمبر 1983 المتعلق بحماية الأراضي الفلاحية بكل ” الأراضي التي بها طاقات طبيعية و مناخية و التي وقع تخصيصها لإنتاج فلاحي أو غابي أو التي يمكن أن تكون أرضية لذالك الإنتاج و كذالك الأراضي التي وقع ترتيبها كأراض فلاحية بأمثلة التهيئة المصادق عليها بصفة قانونية بالمناطق العمرانية و السياحية و الصناعية.

وقد قسم المشرع الأراضي الفلاحية في فصل 30 من قانون حماية العقارات الفلاحية الى 3 أصناف ، الصنف الأول يتمثل في منطقة التحجير الصنف الثاني و يتمثل في منطقة الصيانة أما الصنف الأخير فيتمثل في مناطق فلاحية أخرى.

أما الصنف الأول وهي منطقة التحجير فتشمل المناطق السقوية العمومية و الأراضي الغابية التابعة لملك الدولة للغابات و الأراضي الخاضعة لنظام الغابات حسب مجلة الغابات باستثناء أراضي المرعى و أما الصنف الثاني وهي مناطق الصيانة و هي الأراضي التي يتعين حماية صلوحيتها الفلاحية نظرا لما لها من أثر على الإنتاج الفلاحى و القومي . مثال على سبيل الذكر الواحات ، المناطق التي تغلب فيها غراسة الأشجار المثمرة الأراضي التي لها طاقات فلاحية خصوصا لما يوجد بها من مياه باطينية قابلة للاستغلال او لخصوبة تربتها ، أراضي المرعى المهيئة و اخيرا الصنف الاخير و هي المناطق الفلاحية الاخرى و هي كل الاراضي الفلاحية غير الداخلة في مناطق التحجير و مناطق الصيانة و توزع ملكية العقار الفلاحى في تونس بين الدولة و الخواص فهناك فقار فلاحى دولي وهناك عقارات فلاحىة على ملك الخواص و نظرا لاهمية العقار الفلاحى على المستوى الاقتصادي فقد عمل المشرع على فرض حماية على هذه العقارات وهي نوعين من الحماية ، حماية عامة تخص جميع العقآرات الفلاحية و حماية خاصة تهم نوع محدد من العقارات الفلاحية.

-I الحماية العامة للعقار الفلاحى
عمد المشرع التونسي منذ فجر الاستقلال الى انتهاج سياسة حمائية تجاه ا لعقار الفلاحى التونسي كرد فعل تجاه السياسة الإستعمارية في استنزاف العقارات الفلاحية التونسية من خلال فرض رخصة الوالي بموجب امر 4 جوان 1957 ـــ

أ ــــ ثم من خلال قانون 12 ماي 1964 المتعلق بالجلاء الزراعي
ـــ ب ــــ ثم من خلال منع تغيير الصبغة الفلاحية للعقار الفلاحي

ــــ أ ــــ الأمر العلي المؤرخ في 4 جوان 1957
مباشرة اثر الاستقلال عمد المشرع التونسي الى حماية العقرات الفلاحية من خلال صدور الأمر العلي المؤرخ 4 جوان 1957 و الذي فرض الرخصة المسبقة لوالي الجهة الكائن بها العقار في جميع العمليات العقارية بين الاحياء سواء تعلقت بعقرات او حقوق عقرية سواء كان عقار فلاحي او اراضي غير مبنية او غير مقسمة و ذالك بهدف تمكين الادارة من مراقبة العمليات العقرية و خاصة في ما يتعلق بنقل ملكية العقار الفلاحى و الحول دون تملك الأجنبي به ثم بقتضي القانون المؤرخ في 15 جويلية 1963 أخضع المشرع كل إحالات الأسهم و الرقاع و حصص الارباح

نتكلم عن العقارات الفلاحية بدولة تونس

و حصص المؤسسيين في الشركات الى الرخصة المذكورة إذا كان الغرض الاصلي او الثانوي من هذه الإحالات هو استغلال الاراضي الفلاحية فكان تدخل الادارة من خلال الرخصة الادارية بهدف مراقبة إحالة العقارات الفلاحية و بالتالي حماية الرصيد العقاري الفلاحى و قد رتب المشرع كجزاء في صورة عدم الحصول على الرخصة المسبقة هو البطلان المطلق للعقد و قد اقر فقه القضاء البطلان المطلق فقد اقرت محكمة التعقيب في قرارها المدني عدد 9364 بتاريخ 14 مارس 1974 (نشرية مجلة التعقيب لعام 1974 جزء ج1 ) ان عملية التفويت لا تكون صحيحة إلا إذا وقع التحصيل سلفا على الرخصة و وقع تضمينها بالعقد و إلا فإن هذا العسد يكون باطلا بطلانا مطلقا

و لكن الرخصة الإدارية المسبقة لم تكن تفي بالغرض لحماية الرصيد العقاري الفلاحي إلى حين صدور القانون المؤرخ في 12 ماي 1964 بما يعرف بقانون الجلاء الزراعي

ب ـــ قانون 12 ماي 1964 ( عدد 5ـــ1964) و المتعلق بالجلاء الزراعي
لقد شكل صدور قانون 12 ماي 1964 المنعرج الحقيقي نحو فرض سيادة الدولة على جل اراضيها و خاصة العقارات الفلاحية و الذي بموجبه تم اقرار مبدأ منع تملك الاجنبي بالعقار الفلاحى و احيل على ملك الدولة الخاص جميع العقارات الفلاحية التي على ملك الاجانب فقد نص هذا القانون في فصله الأول انه ” ابتدأ من صدور هذا القانون لا يمكن ان يملك الاراضي الصالحة للفلاحة إلا الأفراد من ذوي الجنسية التونسية او التعاضديات التي يقع تأسيسها طبقا لأحكام القانون عدد 19 لسنة 1963 المؤرخ في 27 ماي 1963 “

و تبعا لهذا فإنه يجب البحث في مسألة الجنسية التونسية و مدى توفرها بمناسبة كل مطلب ترسيم متعلق بعقار فلاحي و ذالك اعمالا بمبدأ الشرعية المنصوص عليه بالفصول 389 ـــ 306 ـــ390 م ح ع.

فيجب التثبت في جنسية الأطراف موضوع العملية العقارية فالبنسبة للشخص الطبيعي فالتنصيص صلب عقد البيع على الجنسية طبقا للفصل 377 م ح ع كاف لبيان جنسية الاطراف اما بالنسبة للشخص المعنوي فالشركة التي ترغب في شراء عقار فلاحى يجب ان يكون لها الجنسية التونسية و قد حدد المرسوم عدد 14 لسنة 1961 المنقح بالقانون عدد 84 لسنة 1985 المؤرخ في 11 أوت 1985 شروط اكتساب الجنسية التونسية بالنسبة لذوات المعنوية وهي على التوالي :
1 ـــ ان يقع تأسيسها طبقا للقوانين الجاري بها العمل و ان يكون مقرها الرئيسي بالبلاد التونسية
2 ـــ ان يشتمل رأسمالها لحد 50% على الأقل على اسهم اسمية يمسكها أشخاص ماديون
او معنويون تونسيون
3 ـــ ان يتألف مجلس الادارة او المجلس المكلف بالتصرف او بالرقابة من أغلبية اشخاص ماديين لهم الجنسية التونسية
4 ـــ ان يقوم بالرئاسة او الإدارة العامة اشخاص ماديون لهم الجنسية التونسية على انه بالنسبة للشركات خفية الإسم و في حالة الفصل بين مهام رئيس مجلس الإدارة و مهام المدير العام فإن هذا الأخير يجب ان يكون مقيما على معنى تراتيب الصرف الجاري بها العمل و نص نفس الفصل من ناحية أخرى أنها تعتبر تونسية
الشركات الكائن مقرها الرئيسي بالبلاد التونسية و التي يكون فيها للدولة او للجماعات العمومية المحلية مشاركة في رأسمالها بصورة ما.

إضافة الى هذه الشروط العامة هناك شروط خاصة بملكية الذوات المعنوية للاراضي الفلاحية و تتمثل هذه الشروط في ان يكون جميع رأسمال الشركات خفية الإسم متكون من اسهم اسمية يمسكها أشخاص ماديون من ذوي الجنسية التونسية طبقا للفصل 4 من قانون 8 مارس 1989 ، اما بالنسبة للشركات المدنية و الشركات ذات المسؤولية محدودة فيجب ان يكــون جميــع المساهمين في هذه الذوات من ذوي الجنسية التونسية (قانون عدد 33 لسنة 1997 المؤرخ في 26 ماي 1997 و المنقح للقانون المؤرخ في 22 سبتمبر 1969 المتعلق باصلاح الاوضاع الفلاحية . فالجنسية التونسية يجب ان تتوفر في الشركة كل ما كانت طرفا في عملية عقارية موضوعها عقار فلاحي. الى جانب منع الاجنبي من تملك العقار فقد حرص على حماية العقارات الفلاحية من خلال منع تغيير الصبغة الفلاحية للعقار.

ج ـــ منع تغيير الصبغة الفلاحية للعقار الفلاحي

فرض المشرع صلب القانون عدد 87 لسنة 1983 المؤرخ في 11 نوفمبر 1983 و المتعلق بحماية الاراضي الفلاحية صلب فصله الثاني انه لا يمكن استعمال الاراضي الفلاحية كما هي معرفة بالفصل الاول من هذا القانون إلا لأغراض فلاحية او لنشاطات مرتبطة مباشرة باستعمال الفلاحي ، فإنه منع في فقرته الثانية تغيير صلوحية العقار الفلاحي إلا بشروط محددة و ذالك بالنسبة للاصناف الثلاثة من العقارات الفلاحية و هي مناطق التحجير ، مناطق الصيانة ، و المناطق الفلاحية الأخرى فقد فرض المشرع لتغيير صبغة العقار الفلاحى الإدلاء بأمر يقع بموجبه تغيير الصبغة الفلاحية للعقار بعد أخذ رإي اللجنة الفنية الإستشارية الجهوية للاراضي الفلاحية

الا انه بالنسبة للعقارات الفلاحية الدولية و خاصة بالرجوع للشروط المنصوص عليها بالفصل 23 فرض المشرع عدم تغيير الصبغة الفلاحية للعقار الدولي ولو جزئيا فماذا عن الحماية الخاصة بالعقارات الفلاحية ؟

_II الحماية الخاصة المتعلقة بالعقارات الدولية و المناطق العمومية السقوية

نظرا لأهمية هذه العقارات على المستوى الاقتصادي من حيث خلق مواطن الشغل و تطوير انتاجية القطاع الفلاحي عمد المشرع الى فرض حماية خاصة بهذه العقارات من خلال سن قانون عدد 21 لسنة 1995 المتعلق بالعقار الفلاحي الدولي (أ) و من خلال إحداث مناطق تدخل عقاري لفائدة الوكالة العقارية الفلاحية من خلال فرض رخصة الوالي بالناطق العمومية السقوية (ب)

أ ـــ حماية العقارات الفلاحية الدولية بمقتضى قانون عدد 21 لسنة 1995 المؤرخ في 23 فيفري 1995

جاء قانون عدد 21 لسنة 1995 المؤرخ في 23 فيفري 1995 متضمن لمبدأ هام و هو عدم التفويت في العقار الدولي الفلاحي حيث نص الفصل الثاني منه انه لا يمكن التفويت في العقارات الدولية الفلاحية الا في حالات التسوية و المعاوضة و قد فرض المشرع صلب الفصل 23 جملة من الشروط الواجب احترامها من طرف المشتري لعقار فلاحي دولي منها :
استغلال العقار استغلالا فلاحيا مباشرا بصفة مجدية مدة 20 سنة من تاريخ التحويز و في صورة الوفاة ينتقل هذا الشرط الى الورثة
ـــ عدم تغيير الصبغة الفلاحية للعقار و لو جزئيا
ـــ عدم تقسيم العقار و لو مع المحافظة على صبغته الفلاحية
ـــ عدم التفويت في العقار او الوعد بالتفويت فيه كليا او جزئيا خلال مدة لا تقل عن 20 سنة من تاريخ التحويز ، و حتى بعد وفاة الاجل فإنه لا يمكن التفويت في العقار إلا بعد الإستظهار بشهادة في رفع اليد مسلمة من الوزيرين المكلفين بالفلاحة و املاك الدولة و الشؤون العقارية ، و في صورة مخالفة لهذه الشروط مجتمعة فإنه يكون عرضة لإسقاط حقه في العقار الدولي الفلاحي .

نتكلم عن العقارات الفلاحية بدولة تونس

ــ إسقاط الحق في العقار الدولي الفلاحى

إن مخالفة المشتري لعقار دولي فلاحي للشروط المنصوص عليها بالفصل 23 ينجر عنه اسقاط حق المشتري في العقار الدولي الفلاحى و تسترجع الدولة ملكيتها للعقار المذكور و قرار اسقاط الحق تتخذه السلطة الإدارية المختصة بواسطة سحب الملكية من المنتفع بالاسناد واسترجاع العقار الدولي الفلاحى من جديد الى ملك الدولة الخاص فهو مقرر انفرادي يصدر عن سلطة إدارية وهي وزارة املاك الدولة و هو خاضع لدعوى تجاوز السلطة ، فشرط سقوط الحق ليس مجرد شرط تعاقدي يستمد وجوده من الفصل 242 م أ ع بل يستمد وجوده من وضعية قانونية مصدرها القانون افترضتها الإجراأت الخاصة لبيع ملك الدولة ومخالفتها يعد فى حد ذاته مانعا قانونيا حائلا دون الترسيم بالسجل العقاري و يفرض مبدا الشرعية علي ادارة الملكية العقارية رفض قبول ترسيم ما هو مخالف للقانون

إلا انه في صورة إحترام المشتري للعقار الدولي الفلاحي ’ الشروط المنصوص عليها بالفصل 23 خول المشرع إمكانية التشطيب عليها طبقا للفصل 25 الذي يستوجب الإدلاء بشهادة رفع يد مسلمة من الوزيرين المكلفين بالفلاحة و أملاك الدولة تفيد ان مالك العقار قد احترم الشروط المنصوص عليها بالعقد و المستمدة من الاحكام التشريعية و الترتيبية الجاري بها العمل و من ثم إلزامه بالمحافظة على الصبغة الفلاحية و عدم تجزئة العقار

ــ شرط المحافظة على الصبغة الفلاحية للعقار

ان ترسيم شرط المحافظة على صبغة الفلاحية للعقار مفاده ان مالك العقار و كل من أال اليه العقار بأي صفة كانت ملزم بالمحافظة على الصبغة الفلاحية ، و لكن عديد العقارات الفلاحية و الموظف عليها شرط المحافظة على الصبغة الفلاحية قد فقدت واقعيا تلك الصبغة ذالك ان الالتزام المضمن بعقود البيع او الهبات او المقاسمة بالمحافظة على الصبغة الفلاحية للعقار مجرد التزام حبرا على ورق .في واقع الامر تحولت عديد العقارات ذات صبغة فلاحية الى تجمعات سكنية مما يستوجب البحث عن حلول بديلة ذالك أن الالتزام بالمحافظة على الصبغة الفلاحية للعقار يبقى مجرد التزام شخصي لا يترتب عن مخالفته اي جزاء قانوني.بل رهين ارادة طرفى العقد و مدى حرصهما على المحافظة على الصبغة الفلاحية للعقار .

ب ــ إحداث مناطق تدخل الوكالة العقارية الفلاحية

اوجب المشرع تطبيقا لمقتضيات الفصل 2 مكرر من القانون عدد 17 المؤرخ في 16 مارس 1977 و المنقح بالقانون عدد 29 المؤرخ في 6 مارس 2000 و الذي ينص ” ان كل إحالة بعوض أو بدونه لعقارات كائنة بدوائر التدخل الوكالة العقارية الفلاحية يخضع إلى ترخيص مسبق من والي الجهة التي يوجد بدائرتها العقار موضوع الإحالة”

و يندرج هذا بمناسبة إحداث مناطق سقوية عمومية بمقتضي أمر ، فكل عملية بيع أو مقاسمة أو هبة فهي تخضع وجوبا إلى رخصة مسبقة من والي الجهة بعد أخذ رإي الوكالة العقارية الفلاحية ، فالمشرع فرض مجدادا الرخصة الإدارية لفرض رقابة على العمليات المتعلقة بالعقار الفلاحي و حمايته من التشتت
إن الحماية القانونية للعقار الفلاحي في تونس هامة و لكن تبقى منقوصة اعتبارا لعديد الإخلالات مثال ذالك الأراضي الإشتراكية التي الى حد الآن تبقى عائقا أمام تطور العقار الفلاحي و دعمه للإستثمار و التنمية مما يستوجب تدخلا عاجلا من السلط التشريعية لحل هذا الإشكال.

تكلم هذا المقال عن : كيفية حماية العقارات الفلاحية بدولة تونس